BGH: Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung verjährt während der Vertragslaufzeit nicht, Urteil v. 17.02.2010, GZ VIII ZR 104/09

Die Mietsache zeigt einen Mangel aber der Mieter nimmt den Vermieter nicht innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist auf Mangelbeseitigung (Beseitigung des Mietmangels) in Anspruch. Hier war bislang umstritten, wann dieser gesetzliche Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung nach §535 Abs.1 S2. BGB zu verjähren beginnt. Bereits mit Kenntnis des Mieters vom Mangel (Schluss des Jahres) oder erst mit Beendigung des Mietverhältnisses?

Im konkreten Fall lief das Wohnmietverhältnis zwischen den Parteien schon lange Jahre. Im 1990 ließ der Vermieter das über der Mietwohnung liegende Dachgeschoss zu Wohnzwecken umbauen, allerdings mit einer unzureichenden Trittschallisolierung. Erst seit 2006 verlangte der Mieter vom Vermieter die Schaffung einer geeigneten Isolierung. Das Amtsgericht wies die Klage des Mieters als verjährt ab (AG Düren, Urteil v. 04.11.2008, GZ 46 C 303/08). In der Berufung vor dem Landgericht erhielt der Mieter Recht (LG Aachen, Urteil v. 09.04.2009, GZ 2 S 333/08); ebenso in der Revisionsinstanz vor dem Bundesgerichtshof.

BGH, Urteil v. 17.02.2010, GZ VIII ZR 104/09

Der Bundesgerichtshof hat entscheiden, dass dieser Anspruch während der Mietzeit unverjährbar sei. Die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, sei eine Dauerpflicht, die laufend neu entstehe.

. Amtlicher Leitsatz der Vorinstanz LG Aachen, Urteil v. 09.04.2009, GZ 2 S 333/08

Der Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache entsteht während der Dauer des Mietverhältnisses ständig neu, so dass sich der Vermieter diesbezüglich nicht auf Verjährung berufen kann. Die Überlassung und Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand stellt die vertragliche Gegenleistung zur Mietzahlung dar. Dieser Erfüllungsanspruch des Mieters ist damit auf eine dauernde Leistung gerichtet. Bei unzureichender Lärm- und Schalldämmung einer über dem betroffenen Mieter liegenden Wohnung hat dieser daher einen Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigungen.

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RA Alexander Rathgeber, www.rathgeber.net

Gewerblicher Rechtsschutz, Urherber-/Medienrecht, Zivil- und Wirtschaftsrecht.