Erwerberberatung im Bau- und Architektenrecht

Geschrieben von RA Alexander Rathgeber, www.rathgeber.net am in 8 Sonstiges

Da baurechtliche Beratungsangebot der Kanzlei richtet sich speziell an Privatleute, die sich mit dem Erwerb einer Immobilie tragen, insbesondere Erwerb vom Bauträger, sei es zu Eigentum oder Erbbaurecht. In einem persönlichen Beratungsgespräch in der Kanzlei stellen Sie Ihre Fragen und die Kanzlei weist Sie auf klassische Problemfelder hin.


Vergütung pauschal

Die Vergütung erfolgt in Fällen ohne besonders gesteigerten Vorbereitungsaufwand zu einem zuvor vereinbarten Pauschalhonorar in Höhe von EUR 398,00 inkl. 19% MwSt. und ist angelegt auf ein Gespräch bis maximal drei Stunden. Einige Unterlagen übermitteln Sie nach Absprache vorab. Die darauf entfallende Vorbereitungszeit zählt nicht zur Beratungszeit – diese steht Ihnen im Gespräch voll zur Verfügung.


Termine auch abends und am Wochenende

Termine in der Kanzlei erhalten Sie gerne auch außerhalb Ihrer Arbeitszeiten, um nicht extra frei nehmen zu müssen. Fragen Sie gerne nach Terminen am Abend oder Wochenende.


Inhalte / Gegenstand

Inhaltlich ist die Beratung auf den Erwerb einer Immobilie gerichtet, steuerliche Aspekte und Fördermöglichkeiten sind mit Bitte um Verständnis nicht Gegenstand.

Die Beratungsleistung umfasst auch keine Formulierung eines Kaufvertrags oder konkreter Änderungen des etwaig vorliegenden Entwurfs, denn die Erstellung des Vertrags ist grundsätzlich von den Gebühren des Notars erfasst und die Aufgabe der Vertragsformulierung ist beim Notar grundsätzlich sehr gut aufgeboben. Die Gebühren des Notars aufzuwenden und zusätzlich einen Rechtsanwalt für die Vertrags(mit)gestaltung zu bezahlen, wäre in Bauträgerverträgen aus hiesiger Sicht weder kostenmäßig sinnvoll (eine 13/10 Geschäftsgebühr bei EUR 500.000 Kaufpreis läge mit Schreibpauschale und Mehrwertsteuer bei EUR 4.658,61), noch gelten die Notare und Bauträger gegenüber fremden Formulierungen als sehr aufgeschlossen. Aus guten Gründen verwendet der Notar in weiten Teilen gerne seine erprobten Formulierungen und Textbausteine, die im Zweifel auch der Üblichkeit beim örtlichen Grundbuchamt entsprechen (sonst evtl. Probleme mit den Eintragungen).

Selbstredend können Sie sämtliche Fragen zum Kaufvertrag auch an den beurkundenden Notar richten, denn er ist erstens kompetent und zweitens per Gesetz eine neutrale Amtsperson und den Fragen beider Parteien verpflichtet.

Auf der anderen Seite laufen diese Beurkundungstermine erfahrungsgemäß relativ zügig ab und der Mandant traut sich oftmals nicht, solange nachzufragen, bis er alles verstanden hat, während der Bauträger am Tisch womöglich die Augen verdreht oder abwiegelnd lächelt.
Es ist zweifelhaft, ob der juristisch nicht versierte Mandant überhaupt erkennt, welche Regelungen und Formulierungen er hinterfragen sollte.
Ferner stellt sich hinter vorgehaltener Hand mitunter die Frage, wie gut sich der Bauträger und sein Stamm-Notar wohl kennen. Gibt es Notare, die ihre lukrativen Stamm-Mandanten dadurch an sich binden möchten,  dass die Bauträgerverträge – selbstverständlich innerhalb der  Grenzen  der notariellen Neutralität – hier und da ein wenig mehr im Sinne des Bauträgers abgefasst werden?


Keine Tätigkeit der Kanzlei für Ihren Bauträger

Das anwaltliche Berufsrecht untersagt dem Rechtsanwalt die Tätigkeit bei sogenannten Interessenkonflikten. Der Anwalt darf in derselben Angelegenheit daher nicht für Bauträger und Erwerber tätig sein. Zusätzlich hat die Kanzlei auf diesen Internetseiten eine (unvollständige) Liste von Bauträgern und Vertriebsgesellschaften aus dem Raum München erstellt, mit denen die Kanzlei bislang in keinerlei Mandatsbeziehung gestanden hat. Diese Auflistung ist weder als Empfehlungsliste, noch als Warnliste zu verstehen.


Vorher sensibilisieren?

Wie seriös der Bauträger und der Notar auch sind, eines erscheint gewiss: Es gibt mit Sicherheit im Vorfeld genug zu besprechen und Sie tun wohl daran, sich zu einem sehr überschaubaren Preis ein wenig in die Materie einführen zu lassen. Hierzu ein – wenn auch atypischer – Fall aus der anwaltlichen Praxis:

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Der Mandant erwarb von einem stets sehr freundlichen Münchner Bauträger im Jahr 2004 eine Dachterrassen-Maisonette-Wohnung in der Hausnummer 1 und in der angebauten Hausnummer 3 mit quasi gemeinsamer Tiefgarage einen Kfz-Stellplatz und ein geräumiges Kellerabteil. Das Kellerabteil war im notariellen Kaufvertrag zwar nicht vorne bei Wohnung und Stellplatz aufgeführt, weiter hinten gab es jedoch einen eigenen Punkt: Die Teilungserklärung der Hausnummer 3 sollte mit Bezug auf eine dem Vertrag nicht beigefügte Verweisungsurkunde geändert werden, so dass dem Mandanten an dem Kellerabteil ein Sondernutzungsrecht zugewiesen werden sollte. An der entscheidenden Stelle im Vertrag hatte der Münchner Notar formuliert, dass die Verweisungsurkunde den Parteien bekannt sei und auf Verlesen und Beifügung verzichtet werde. Zu dem Notarvertrag gehörte weiters ein Plan, auf dem der Keller mit Textmarker hervorgehoben und mit der Wohnungsnummer des Mandanten beschriftet war. Der Kaufpreis lag bei insgesamt ca. EUR 850.000.
Der Mandant beauftragte einen Star-Architekten, der die Wohnung – in der Annahme, es gebe einen geräumigen Abstellraum im Keller – aufwendig umgestaltete; Mehrkosten von ca. EUR 500.000. Als der Mandant einzog und eine Reihe Gegenstände in den fertiggestellten und mit seiner Wohnungsnummer beschrifteten Keller stellte, meldete sich die Hausverwaltung der Hausnummer 3: der Mandant möge den Keller räumen, denn dieser gehöre nicht ihm, sondern stehe im Gemeinschaftseigentum.
Ein Blick ins Grundbuch: richtig, der Keller stand im Gemeinschaftseigentum und das Sondernutzungsrecht des Mandanten war nie beantragt worden.  Der Mandant hatte eine Luxuswohnung mit Kfz-Stellplatz aber ohne Kellerraum erhalten. Wie das Grundbuch offenbarte, hatte der vom Bauträger beauftragte Notar einen betreffenden Antrag bezüglich des Gesamtkellers zurückgenommen und den Antrag für das Kellerabteil des Mandanten gar nicht gestellt. Der Mandant erfuhr von all dem erst, als er bezahlt hatte und  eingezogen war. Es stellte sich heraus, dass der Bauträger das Sondernutzungsrecht an einem  Teil der Kellerfläche verkauft hatte, ohne sich den Keller im Grundbuch rechtzeitig dinglich zu sichern. Er verkaufte weitere Wohnungen an andere Käufer und diese sahen keinen Anlass, vom Gemeinschaftseigentum irgendetwas abzugeben; auch nicht gegen Zahlung.
Ein Hinweis des Notars auf diese Problematik oder zu erwartende Risiken erfolgte bei Vertragsschluss nicht. Auch sah der Notar keinen Anlass, den Mandanten über die Probleme beim Grundbuchamt zu informieren. Als sich der Mandant beim Bauträger beschwerte, bot dieser an, er könne in einem anderen Haus einen Keller zur Anmietung vermitteln. Als der Mandant den Bauträger gerichtlich auf Gewährleistung in Anspruch nahm, trug dieser vor, der Keller sei laut Notarvertrag gar nicht geschuldet, sondern sei eine unverbindliche, kostenfreie Zugabe. Die Pläne und Beschriftungen im Vertrag hätten nur der örtlichen Orientierung gedient oder seien nur interne Notizen des Bauträgers.
In erster Instanz vor dem Landgericht München I wurde der Bauträger zu (nur) EUR 15.000 Schadenersatz verurteilt, die Haftung dem Grunde nach also bejaht. Allerdings hatte das Landgericht die Schadenhöhe schlichtweg geschätzt und dabei falsche Kriterien zugrunde gelegt. In zweiter Instanz ließ das Oberlandesgericht München erkennen, dass es den hiesigen Vortrag für richtig halte: es kam nicht auf den isolierten Wert eines solchen Kellers an, sondern auf die Frage, welche Vermögenseinbuße der Mandant erlitten habe, weil seine Luxuswohnung über keinen Keller verfügt und dadurch im Marktwert sinken mag. Das Oberlandesgericht beauftragte auf hiesigen Antrag einen Gutachter mit der Bezifferung und auf dessen Vorab-Schätzung haben die Parteien den Prozess – relativ unbefriedigend – verglichen.

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Eine solche Konstellation stellt sicherlich die Ausnahme dar aber die zitierten Bandagen entsprechen durchaus der Üblichkeit. Zwar konnte die Kanzlei für den Mandanten trotz heftiger Gegenwehr eines überaus erfahrenen gegnerischen Bauträger-Anwalts dem Grunde nach einen Schadenersatzanspruch durchsetzen, an „seinen“ Keller konnte der Mandant damit jedoch nicht kommen. Dafür war es längst zu spät.

Möglicherweise hätte der Mandant den Vertrag (so) nicht abgeschlossen, wenn er damals etwas sensibilisierter gewesen wäre.

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RA Alexander Rathgeber, www.rathgeber.net

Gewerblicher Rechtsschutz, Urherber-/Medienrecht, Zivil- und Wirtschaftsrecht.